Vrhovno sodišče RS je v zadevi opr. št. III Ips 38/2021 omililo sodno prakso glede publicitetnega načela zemljiške knjige v povezavi s subjektivnim zastaralnim rokom pri odškodninskemu zahtevku.
Publicitetno načelo je eno izmed poglavitnih načel zemljiškoknjižnega prava. Urejeno je v 6. členu Zakona o zemljiški knjigi in predstavlja neizpodbitno domnevo, da je vpis v zemljiško knjigo vsakomur poznan. Posledično se nihče ne more sklicevati na to, da ni vedel za podatke, ki so vpisani v zemljiški knjigi. Podatki se štejejo za znane vsakomur od začetka naslednjega delovnega dneva po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče vpisalo prejem predloga za vpis neke pravice ali pravnega dejstva.
V konkretnem primeru je tožnica v izvršilnem postopku na javni dražbi od dolžnice kupila nepremičnino in se vpisala v zemljiško knjigo kot njena lastnica. Pred omenjeno prodajo nepremičnine je prejšnja lastnica nepremičnine sklenila pogodbo o komasaciji, na podlagi katere naj bi proti odmeni namesto svoje parcele prejela drugo, manjšo parcelo. Na podlagi postopka komasacije je bila po vpisu lastninske pravice tožnice na nepremičnini v zemljiški knjigi parcela izbrisana, namesto nje pa je bila vpisana druga, manjša parcela. Do tega je prišlo kljub dejstvu, da je tožnica že bila vpisana v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine. Tožnica kot lastnica nepremičnine o postopku izbrisa ni bila obveščena; sklep, s katerim je bila nepremičnina izbrisana, pa tožnici ni bil vročen zaradi napake zemljiškoknjižnega sodišča. Ker tožnica v postopku izbrisa parcele glede na navedeno ni imela možnosti sodelovati in ji je bila lastnina vzeta arbitrarno ter brez nadomestila, je zahtevala ustrezno odškodnino.
Vrhovno sodišče RS je v zadevi odločilo, da je bil zemljiškoknjižni postopek v zvezi s pogodbeno komasacijo voden v očitnem nasprotju z izrecnimi zahtevami Zakona o zemljiški knjigi, ki urejajo način uresničevanja ustavnih procesnih jamstev in varujejo premoženjske interese že vpisanih imetnikov lastninske pravice. Ustava RS v 22. členu namreč zagotavlja ustavno procesno jamstvo enakega varstva pravic, iz katerega med drugim izhaja pravica do izjave, v 33. členu pa zagotavlja pravico do zasebne lastnine. Omenjeni pravici sta v zemljiškoknjižnem postopku varovani z zagotovitvijo pravice do izjave ter s pravnimi sredstvi pred nastopom publicitetnega učinka vpisa. Omilitev publicitetnega načela je sodišče utemeljilo s poudarkom, da namen publicitetnega načela ni urejanje posredovanja informacij mimo določb Zakona o zemljiški knjigi, ki varujejo navedena ustavna procesna jamstva in pravico do zasebne lastnine.
Sodišče je nadalje poudarilo pomen načela enakosti iz 14. člena Ustave RS, ki vsem vejam oblasti nalaga dolžnost utemeljiti razumen razlog, stvarno povezan s predmetom urejanja, kadar se v bistvenem različni položaji urejajo enako. V konkretnem primeru je sodišče opozorilo, da je treba razlikovati med položajema posameznika, ki nastopa v pravnem prometu, za katerega so podatki iz zemljiške knjige upoštevni, in oškodovanca, ki zatrjuje nedopusten poseg v njegovo pravico v zemljiškoknjižnem postopku, v katerem zaradi kršitve navedene dolžnosti ni imel možnosti sodelovati. Razloga za enako obravnavanje teh dveh položajev v konkretnem primeru ni bilo. Res je sicer, da 6. člen Zakona o zemljiški knjigi določa neizpodbitno domnevo, da je vpis v zemljiško knjigo vsakomur poznan, vendar je po mnenju sodišča od lastnika nepremičnine, varovanega z ustavnimi procesnimi jamstvi ter ustavno pravico do zasebne lastnine, namreč nerazumno pričakovati, da bo vsak dan preverjal zemljiškoknjižno stanje njegovih nepremičnin. V primerih, ko ne gre za posameznika, ki nastopa v pravnem prometu, je treba publicitetno načelo torej omiliti tudi v izogib kršitvam ustavnega procesnega jamstva enakega varstva pravic ter ustavne pravice do zasebne lastnine.
Skladno s prvim odstavkom 352. člena Obligacijskega zakonika odškodninska terjatev za povzročeno škodo zastara v treh letih, odkar je oškodovanec zvedel za škodo in tistega, ki jo je povzročil, čemur pravimo subjektivni zastaralni rok. Svojo odločitev je sodišče v sklepu utemeljilo tudi z opozorilom, da absolutiziranje pomena publicitetnega učinka lahko pomeni, da bi subjektivni zastaralni rok za odškodninski zahtevek začel teči celo, preden je sploh začel teči rok za vložitev ugovora in pritožbe zoper sklep o dovolitvi vpisa po Zakonu o zemljiški knjigi. Subjektivni zastaralni rok bi namreč po taki razlagi tekel od trenutka vpisa v zemljiški knjigi (6. člen ZZK-1), rok za ugovor in pritožbo zoper vpis pa bi začel teči šele z vročitvijo sklepa o dovolitvi vpisa, ki se logično zgodi po samem vpisu. Po takem stališču bi se namreč štelo, da oškodovanec skladno s publicitetnim načelom iz 6. člena Zakona o zemljiški knjigi ve za škodljive vpisane pravice drugih in za odgovornega povzročitelja, ne glede na to, ali je to dejstvo oškodovancu dejansko poznano oziroma ali bi mu lahko bilo poznano.
Glede na vse navedeno je Vrhovno sodišče RS zaključilo, da v primeru, ko odškodninski zahtevek temelji na očitku kršitve dolžnosti zemljiškoknjižnega sodišča, da oškodovancu kot nasprotnemu udeležencu zemljiškoknjižnega postopka zagotovi pravico do izjave, z Ustavo RS ni skladna razlaga, da publicitetni učinek vpisa hkrati pomeni začetek teka subjektivnega zastaralnega roka za odškodninski zahtevek. S tako strogo razlago publicitetnega načela bi namreč bila kršena ustavna pravica do povračila škode, ki je urejena v 26. členu Ustave RS.
