V teh (post)koronskih časih je ponovno zaznati vse večjo ponudbo nepremičnin (poslovnih in stanovanjskih), ki se prodajajo na prisilnih javnih dražbah, bodisi v izvršilnih bodisi v stečajnih postopkih. Nepremičnine pa se kljub krizi še kar dražijo, zaradi česar se marsikomu zdi, da bo z nakupom nepremičnine na prisilni dražbi prihranil lepo vsoto denarja. Pa je temu res tako?
Odgovor je lahko pritrdilen, vendar pa je tako kot pri klasičnem nakupu nepremičnine, tudi pri nakupu nepremičnine v stečajnem postopku potrebno biti pozoren. Prav tako je novi kupec različno varovan pri nakupu nepremičnine v stečajnem ali v izvršilnem postopku. V prvem delu bomo pojasnili nakup nepremičnine v stečajnem postopku.
Zakon določa, da s plačilom kupnine za nepremičnino, ki se prodaja v stečajnem postopku, sodišče na predlog upravitelja izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca – slednje je izvršilni naslov. S plačilom kupnine tako prenehajo nekatere pravice tretjih oseb, in sicer zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg in to ne glede na to kdaj so bile te pravice ustanovljene. Medtem pa, ko osebna služnost, stvarno breme ali stavbna pravica prenehajo zgolj v primeru, če so bile pridobljene po začetku stečajnega postopka ali po vpisu najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo. Tako na primer pravica do užitka, rabe ali služnosti stanovanja, vpisane pred začetkom stečajnega postopka, ne prenehajo in ostanejo vpisane. Navedeno pomeni, da bo v primeru, če je dolžnik še pred začetkom stečajnega postopka ustanovil pravico do užitka v korist tretje osebe, novi lastnik pridobil zgolj golo lastninsko pravico, medtem ko jo bo dejansko uživala tretja oseba.
Posebna pravila veljajo tudi pri nakupu nepremičnine v postopku osebnega stečaja, če je predmet prodaje stanovanjska ali družinska stanovanjska hiša, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik. V takšnem primeru sodišče s sklepom o prodaji dolžniku naloži, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni nepremičnino in jo izroči kupcu – kot bo pojasnjeno v drugem delu – je novi kupec v takšnem primeru sicer bolj varovan, kot če bi nepremičnino kupil v postopku izvršbe, vendar pa bo vseeno minilo še kar nekaj časa, preden bo novi lastnik nepremičnino lahko začel uporabljati.
V primeru najemnih ali zakupnih razmerij pa zakon določa, da stečajni upravitelj pridobi z začetkom stečajnega postopka pravico odpovedati najemne in zakupne pogodbe, ki so bile sklenjene pred začetkom stečajnega postopka. Dolžina odpovednega roka je, ne glede na splošna pravila, določena z zakonom ali pogodbo, en mesec. Vendar, če stečajni upravitelj te možnosti ne izkoristi, najem učinkuje tudi napram novemu kupcu.
Končno velja opozoriti, da z nakupom nepremičnin v predmetnih postopkih ni jamčevanja za stvarne napake, ker se šteje, da je kupec seznanjen s stanjem nepremičnine, zaradi česar velja biti še posebej pozoren. Vsekakor se pred nakupom priporoča pogovor s strokovnjakom, saj le ta lahko prepreči marsikatero zagato.
